De huizenmarkt zit op slot en in toenemende mate hoor je makelaars over een wegglijdende huizenmarkt. Tegelijk duiken er de berichten op over de structurele onderproductie van nieuwbouwwoningen, wat enkelen doet veronderstellen dat in dit krap bemeten land er al een bodem ligt onder de huizenprijs. Dat is echter wensdenken wanneer de overheden in heel Noord-Europa op grote schaal starten met bezuiningsprogramma’s en niet de gelddrukpers aanzetten.

Gaat Nederland, met ook een zwaar opgepompte huizenmarkt dan uiteindelijk Japan, Ierland, Spanje, Engeland en de VS achterna? D.w.z. een implosie van de huizenprijs en daardoor vele jaren lang voortdurende deflatoire druk in de hele economie? Dat is een reëel risico en wordt allesbehalve aangenaam voor een ieder die een hypotheek heeft en besloten heeft om de rente vast te zetten voor 10 jaar.

In Japan, waar men nu al 20 jaar in zo’n prijsdalingscurve zit is de laatste tijd een nieuw gebruik steeds meer in zwang gekomen: familieleden kopen het huis op tegen de veel lagere huidige verkoopprijs en verhuren dat terug aan de oorspronkelijke eigenaar en die vraagt dan zelf persoonlijk faillissement aan, omdat de hedendaagse verkoopwaarde veel lager is dan de oorspronkelijke hoofdsom van de hypotheek. Allesbehalve prettig, maar als je een baan hebt dan blijf je op deze wijze tijdens de schuldsanering tenminste nog in je huis wonen.   Dit is een variant met hulp van de eigen familie van een procedure, die gisteren door de Amerikaanse Nobelprijswinnaar Joseph Stiglitz is omschreven als een “Home-owners Chapter 11?: een woningsurseance.   

De kern van die saneringsconstructie is dat de hypotheeknemers (banken enz.) een drastische afwaardering op de hoofdsom van de hypotheek krijgen, de huiseigenaar een nieuwe, veel lagere hypotheek met een daardoor betaalbare rentelast, maar daar tegenover staat dan dat de bank dan een aandeel in de waarde van het pand en een upside, wordt het pand later verkocht in een aantrekkende markt. Dan krijgt de bank namelijk het deeleigendom als mede-eigenaar uitgekeerd.   Dit is een zeer interessant idee. Het is een een goede aanvulling op de huidige praktijk van executie-veilingen als mensen hun hypotheek niet meer kunnen opbrengen. Een toename van executieveilingen van woningen zorgt in het huidige economische klimaat namelijk niet alleen voor verkoop van een woning tegen een afbraakprijs, waardoor de hypotheekdelinquent een hoge resterende hypotheekschuld heeft. Hij of zij is ongemerkt de hele buurt tot last, want alle woningen worden met de executieveiling onder prijsdruk gezet.

Een woningsurseance, waarbij de eigenaar met de bank een drastisch lagere hypotheekhoofdsom onderhandelt in ruil voor een stuk eigendom in de woning voor de bank, is veel attractiever, ook voor de bank. Voor de herziening van de hypotheekacte moeten we in Nederland sowieso langs de notaris, dus een handeling waarbij een bank mede-eigenaar wordt is prima te organiseren. Wordt een huis verkocht, dan zijn notarissen ook betrokken bij de overdracht en het aflossen van de hypotheek en kunnen ze een bancaire mede-eigenaar uitbetalen.   Dit is in wezen een vorm van het door een surseance halen van een hypotheekconstructie, en daarmee vermijden van de aan een faillissement gerelateerde liquidatie, die een executieveiling nu eenmaal is.

De surseance is in Nederland evenals Chapter 11 in de VS in de tweede helft van de 19e eeuw aan de faillissementswetgeving toegevoegd, omdat men toen tot de ontdekking kwam dat een simpel faillissement bij industriële concerns tot ruïneuze waardevernietiging leidde. De liquidatie bij faillissement van de machinerie en opstallen leidde niet alleen tot ontmanteling en executieveilingen, maar betekende veelal ook een grote verstoring in de voortbrengingsketen van een bedrijfstak doordat medewerkers en machines alle kanten op verdwenen en alle stilzwijgende kennis ook verdampte, waardoor regelmatig up- of downstream bedrijven in de keten mee ten onder gingen. Het introduceren van de surseance vermijdde de vernietiging van hele groepen bedrijven in voortbrengingsketens en plotselingen productiestops.   Op eenzelfde wijze dreigt een flinke toename van executieveilingen van woningen de huizenmarkten in gemeenten te ontwrichten, zeker omdat bij een forse deflatie van de huizenprijs de hypotheken vlot boven hertaxatiewaardes uitkomen.

In Nederland is in het bedrijfsleven de surseance veelal verworden tot voorportaal van het faillissement. Echter in de telecomsector is na de crash in 2001 door o.a. Versatel en UPC gedemonstreerd hoe je een “surseance volgens het boekje” uitvoert. D.w.z. op een moment dat de bedrijfskas nog goed gevuld is, maar eenieder vanwege de veranderde marktomstandigheden kan voorzien en uitrekenen dat de financiering volslagen verkeerd in elkaar zat en over enkele jaren een faillissement zou volgen.   Een surseance leidt tot een “debt-for-equity” swap. Het belangrijkste verschil met faillissement is dat bij bedrijfssurseance het management van een onderneming dit zelf aanvraagt en dan ook mag blijven zitten. Het bedrijf draait door. Wel wordt er een door de rechter aangewezen curator aan het bedrijf toegevoegd, die de surseance-onderhandelingen over een “debt-for-equity” swap leidt.   Wie de gang van zaken bij een surseance projecteert op de woningmarkt (of beter verhypothekeerd vastgoed in het algemeen) kan zich voorstellen dat een woningeigenaar een verzoek indient bij de rechtbank voor toewijzing van de curator die daarna met hem en de bank(en) onderhandelt over de reconstructie van de hypotheek, resulterend in een verlaging en een debt-for-equity swap resulterend in wijziging van de hypotheekovereenkomst bij de notaris.   Of hiervoor een apart hoofdstuk, dan wel een pakket artikelen nodig is in de Nederlandse faillissementswet, kan ik niet zo vlot beoordelen. Ik ben geen faillissementsjurist.

Wie even serieus nadenkt, realiseert zich dat veel van die hypotheken nooit hadden mogen worden verstrekt en dat beide partijen aan die transactie dus op de blaren moeten zitten, maar dat het uiterst ongewenst is dat buurtbewoners, die part nog deel hadden aan die transactie, via executieveilingen hun eigen objecten in waarde in elkaar zien zakken.   Een Eigen Woning Surseance onder leiding van een curator en op aanvraag van de hypotheekgever (de bewoner) is een uitstekende manier om saneringen in de Nederlandse met tophypotheken opgepompte huizenmarkt voor elkaar te krijgen zonder direct ruïneuze effecten op de prijsvorming door een tussenvorm te introduceren tussen “huizenbezit (met hypotheek)” en “liquidatie”.   Voor Ierland, Spanje en het Verenigd Koninkrijk met hun vastgoedzeepbellen lijkt mij dit idee helemaal aanbevelenswaardig. De regering Rutte I, die met forse bezuinigingen aanstuurt op inkrimping van zowel de rijksbegroting als de economie en een deflatoir beleid gaat voeren, doet er ook zeer verstandig aan om zo snel mogelijk uit te zoeken hoe men de Eigen Woning Surseance aan het pakket saneringsinstrumenten kan toevoegen.